La legalización de obras construidas tiene por objeto restaurar la legalidad urbanística. Se ha de justificar que las obras ejecutadas cumplen la normativa urbanística aplicable en el momento de la solicitud de la licencia de legalización.
El expediente de legalización consta de documentos técnicos que deben ser redactados por un arquitecto, para que el propietario solicite al Ayuntamiento que se reconozca la existencia de la edificación y que ésta se adapta la normativa vigente.
La redacción de los documentos de un expediente de legalización es similar a la de un proyecto para obra nueva y por tanto deben ser justificados los requisitos de habitabilidad y seguridad mínimos, en ocasiones han de afrontarse algunas obras para que estos requisitos se cumplan. El proyecto de legalización contará con memorias, planos, mediciones y presupuesto.
La tasa de legalización que cobra el Ayuntamiento se calcula en función del Presupuesto de Ejecución Material que aparece en el proyecto y suele estar entre el 4 y el 6 % del coste de ejecución de la obra. Es decir, el Ayuntamiento calculará las tasas municipales en función del alcance de las obras.
No todas las viviendas son legalizables. Existen diversos tipos de ilegalidad en las construcciones, destacamos tres:
Viviendas que están fuera de ordenación. Son aquellas que debido a un cambio en la normativa han pasado a ser ilegales o que han sido construidas ilegalmente y la Administración no ha actuado, prescribiendo así la infracción. En este caso no es legalizable hasta que no cambie la normativa.
Viviendas que cumplen la normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones o documentación exigible. (Licencia de obra, certificado final de obra, seguro decenal, licencia de ocupación, declaración de obra nueva…). La legalidad llega cuando el promotor presenta el proyecto en el Ayuntamiento, paga las tasas municipales y pasado un tiempo recibe la concesión de la licencia.
Viviendas que están disconformes con la normativa urbanística por infracción vigente, generalmente construidas en suelos no urbanizables de especial protección o de dominio público natural. No prescriben.
Por tanto, es fundamental saber de antemano si la propiedad es legalizable o que obras son necesarias para legalizarla. El arquitecto asesorará al propietario en todo este proceso, evaluará el estado de la construcción, analizará las posibilidades de legalización y actuará de nexo con los técnicos de la administración correspondiente.
